Nel tuo palazzo ci sono alcuni condomini che non pagano le quote ordinarie e straordinarie da diversi mesi. Questo inadempimento sta mettendo in crisi le casse e l\u2019amministratore non sa pi\u00f9 come pagare i creditori. Uno di questi ha notificato gi\u00e0 un decreto ingiuntivo e non ci sono i soldi per pagarlo. <\/p>\n\n\n\n
Cosa bisogna fare in questi casi? <\/p>\n\n\n\n
A chiarire alcune di queste domande \u00e8 stata la Cassazione con una recente sentenza. Ma procediamo con ordine e vediamo qual \u00e8 la procedura in caso di morosit\u00e0 condominiale.I<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n 1 Che pu\u00f2 fare il creditore che non \u00e8 stato pagato; Che pu\u00f2 fare il creditore che non \u00e8 stato pagato<\/strong> Se non viene effettuata l\u2019opposizione, il decreto ingiuntivo diventa definitivo al pari di una sentenza non pi\u00f9 impugnabile.<\/em><\/p>\n\n\n\n Il pignoramento del conto corrente.<\/strong> Il pignoramento nei confronti dei condomini morosi<\/strong> Deve prima agire verso i cond\u00f2mini che non hanno pagato le proprie quote inerenti alla spesa per la quale egli agisce; <\/p>\n\n\n\n Nell’eventualit\u00e0 in cui non riesca a recuperare i propri soldi, pu\u00f2 rivolgersi nei confronti di tutti gli altri che, invece, sono in regola con i pagamenti. A tal fine il creditore deve chiedere all’amministratore la lista dei cond\u00f2mini morosi. L\u2019amministratore non pu\u00f2 negargliela per rispetto dell\u2019altrui privacy.<\/p>\n\n\n\n Nonostante quest\u2019ordine di priorit\u00e0 dettato dal codice che, come detto, impone prima l\u2019esecuzione verso i morosi, e poi verso tutti gli altri la giurisprudenza ritiene legittimo che il creditore possa, prima ancora, pignorare il conto corrente (v. paragrafo precedente) nonostante sullo stesso vi siano depositate proprio le somme dei condomini virtuosi.<\/p>\n\n\n\n Il creditore deve quindi notificare ai morosi il decreto ingiuntivo ottenuto contro il condominio e l\u2019atto di precetto. Il pignoramento nei loro confronti non pu\u00f2 comunque eccedere, per ciascuno di essi, la rispettiva quota millesimale.<\/p>\n\n\n\n Il pignoramento nei confronti dei condomini virtuosi.<\/strong> Il creditore che intende agire nei confronti del singolo cond\u00f2mino virtuoso non deve chiedere al giudice un nuovo decreto ingiuntivo ma pu\u00f2 valersi dello stesso decreto che ha gi\u00e0 ottenuto e notificato al condominio. Glielo deve per\u00f2 notificare personalmente insieme all’atto di precetto prima di poter agire in via esecutiva nei suoi confronti.<\/p>\n\n\n\n Non spetta al creditore (cosa del resto non sempre possibile e comunque certamente difficoltosa) individuare le quote esatte dei condomini verso i quali si intende procedere, anche se potrebbe ben chiederle all’amministratore.<\/p>\n\n\n\n Il creditore, allora, potr\u00e0 limitarsi ad allegare (se ne \u00e8 in possesso) all’atto di precetto la quota millesimale del condomino prescelto per l\u2019esecuzione: qualora il creditore ometta di precisare tale quota si dovr\u00e0 ritenere implicitamente che egli intenda procedere per l\u2019intero importo dovuto dal condominio.<\/p>\n\n\n\n Spetter\u00e0 a questo punto al debitore-condomino, a cui sia stato notificato il decreto ingiuntivo (ottenuto verso il solo condominio) e l\u2019atto di precetto, proporre opposizione sostenendo o di non essere condomino, o viceversa di esserlo ma per una quota differente ed inferiore a quella che il creditore ha indicato implicitamente o esplicitamente.<\/p>\n\n\n\n Se il condomino fa opposizione al pignoramento dimostrando di possedere meno millesimi di quelli che gli sono stati attribuiti dal creditore, il precetto avr\u00e0 efficacia solo per l\u2019importo corrispondente alla suq effettiva quota millesimale.<\/p>\n\n\n\n I principi dell\u2019esecuzione forzata verso i condomini il decreto ingiuntivo va ottenuto contro il solo condominio e non (anche) contro i condomini Come costringere i morosi a pagare Se il decreto ingiuntivo non viene opposto si pu\u00f2 procedere al pignoramento.<\/em><\/p>\n\n\n\n Se il debitore non ha beni pignorabili (conti, stipendi, pensioni), si potr\u00e0 ricorrere al pignoramento dello stesso appartamento condominiale, anche se inserito in un fondo patrimoniale. A renderlo problematico potrebbe essere la presenza di una precedente ipoteca (ad esempio quella della banca).<\/p>\n\n\n\n L\u2019amministratore pu\u00f2 interrompere il moroso dal godimento dei servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato come l\u2019ascensore, il parcheggio comune delimitato da una sbarra, la piscina, ecc. Secondo alcuni giudici non pu\u00f2 salvo previa autorizzazione del tribunale interrompere il passaggio dell\u2019acqua e del riscaldamento dall’impianto centralizzato.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Cosa rischiano i cond\u00f2mini che gi\u00e0 hanno pagato le proprie quote? Nel tuo palazzo ci sono alcuni condomini che non pagano le quote ordinarie e straordinarie da diversi mesi. Questo inadempimento sta mettendo in crisi le casse e l\u2019amministratore non sa pi\u00f9 come pagare i creditori. 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1.1 Il decreto ingiuntivo;
1.2 Il pignoramento del conto corrente;
1.3 Il pignoramento nei confronti dei cond\u00f2mini morosi;
1.4 Il pignoramento nei confronti dei cond\u00f2mini virtuosi;
1.5 I principi dell\u2019esecuzione forzata verso i condomini;
2 Il fondo morosi;
3 Come costringere i morosi a pagare.
<\/p>\n\n\n\n
Il decreto ingiuntivo<\/strong>
Se il creditore non ha ottenuto il pagamento, pu\u00f2 ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale. Il giudice glielo concede a semplice presentazione di una fattura, senza sentire il debitore, dandogli per\u00f2 60 giorni dall’emissione per notificarlo al debitore medesimo. Il creditore notifica il decreto ingiuntivo al solo condominio (non c\u2019\u00e8 bisogno, in questa prima fase, che lo notifichi a tutti gli altri condomini). Il condominio ha 40 giorni di tempo per opporsi al decreto ingiuntivo qualora lo ritenga immotivato o errato. Con l\u2019opposizione inizia una causa vera e propria volta ad accertare la sussistenza e la legittimit\u00e0 del credito avanzato.<\/p>\n\n\n\n
La prima cosa che far\u00e0, verosimilmente, \u00e8 verificare se sul conto corrente ci sono somme a sufficienza per soddisfarsi. Cos\u00ec far\u00e0 il pignoramento presso terzi in banca e il conto del condominio viene bloccato. Se uno dei cond\u00f2mini paga, nel frattempo le proprie quote, tali somme, pur liberando il cond\u00f2mino dal proprio debito nei confronti del condominio, vengono trattenute dalla banca e consegnate al creditore.<\/p>\n\n\n\n
Come spesso succede, per\u00f2, il conto \u00e8 in rosso o insufficiente a coprire il credito. A questo punto il creditore ha un preciso obbligo: <\/p>\n\n\n\n
Dopo aver tentato invano il pignoramento dei condomini morosi \u2013 ivi compreso il pignoramento dello stesso appartamento condominiale \u2013 il creditore pu\u00f2 agire nei confronti di quelli virtuosi, in regola cio\u00e8 col versamento delle rispettive quote. Pu\u00f2 farlo, per\u00f2, solo nei limiti dei rispettivi millesimi. Non pu\u00f2, ad esempio, chiedere allo stesso condomino il pagamento di tutto l\u2019importo per poi lasciarlo rivalersi contro tutti gli altri. Per cui il creditore che voglia recuperare il 100% dei soldi dovr\u00e0 fare tanti pignoramenti per quanti sono i condomini. Secondo infatti la Cassazione, i condomini rispondano in via parziaria (cio\u00e8 per la propria quota) e non solidale verso i terzi per i debiti del condominio.<\/p>\n\n\n\n
\nRicapitolando, nella sentenza in commento la Cassazione elenca i principi da seguire che, sostanzialmente, sono i seguenti:<\/p>\n\n\n\n
\nla responsabilit\u00e0 dei singoli condomini \u00e8 limitata alla propria quota millesimale e non si estende all\u2019intero debito del condominio
\nnon spetta al creditore indicare la quota millesimale per la quale rispondo i singoli condomini.
\nIl fondo morosi
\nL\u2019assemblea pu\u00f2 decidere di costituire un \u00abfondo morosi\u00bb ossia chiedere agli altri condomini di anticipare le quote non versate da chi non \u00e8 in regola coi pagamenti, in modo da liquidare subito i creditori ed evitare il pignoramento. Per farlo per\u00f2 ci deve essere l\u2019unanimit\u00e0. Non \u00e8 possibile, con la semplice maggioranza, imporre ai condomini virtuosi di pagare anche per i morosi.<\/p>\n\n\n\n
Nei confronti dei morosi l\u2019amministratore ha l\u2019obbligo di agire entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo. Se non lo fa \u00e8 responsabile personalmente verso il condominio e pu\u00f2 essere revocato. A tal fine pu\u00f2 conferire mandato ad un avvocato senza consultare l\u2019assemblea. L\u2019avvocato chieder\u00e0 un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il moroso; significa che questo deve pagare subito altrimenti subir\u00e0 il pignoramento (fermo restando, anche in questo caso, la possibilit\u00e0 di far opposizione entro 40 giorni).<\/p>\n\n\n\n